京城地下室利益链难于“一刀切”

中国房地产报记者 闫建武 北京报道

今年年底，北京市大部分地下室的住户或将被清空。

最近，有消息称，北京市现有的处于散租状态的800余处地下空间今年底合同到期，届时，有关部门将按照市政府236号令依法进行治理清空。根据数据统计，这800余处地下室占到目前北京市散租地下空间的80%以上，涉及地下室散居或群居人员达数十万人。

然而，一个严峻的事实是，自2011年北京市颁布规定，宣布包括地下室在内的地下人防工程不准再用于出租用途，并同时开展对散租地下室的清理工作开始，截至目前，地下室的清理工作进展并不尽如人意，地下室出租在京城依然遍地开花，在一些高层小区尤为明显，即使一些已经清理过的小区在整顿之后仍会死灰复燃，重新住人。

记者在对几处楼盘的走访中发现，地下室的管理涉及多方利益，要想彻底清理难上加难。

对此，业内专家表示，“地下室背后有一个对应亿万元经济利益的产业链，在许多高层小区业主的权利意识还不明显的当下，地下室以其特有的方式夹存于各社会经济利益方中，而正是因为涉及利益链条的各方利益，才导致地下室清理工作难以展开”。

地下室租赁需求巨大

北京的地下室租赁尽管在目前看来存有巨大的社会治安隐患，但无论是出租者、租赁者，还是物业管理方、产权拥有方，都有想让其长期存在的需求。

地下室租赁的兴起源于北京市城市化进程的快速发展，快速增长的人口基数和日渐高企的商品房价格，以及高额的生活成本，这些使得地下室租赁规模日益壮大，衍生出了巨大的经济利益。

记者日前走访了位于北京市丰台区、朝阳区以及通州区的多个高层住宅项目，无论是成熟社区还是刚建成的新项目，均有大量地下室出租户存在其间，个别小区的地下室租赁甚至爆满。

水郡长安（资料、团购、论坛）小区毗邻北京地铁八通线双桥站，跟它周围诸多高层小区一样，这里的地下室租赁也非常火爆。10月23日，记者根据登记在网上的地下室租赁电话找到这里时，昨天还标示尚有空房的地下室出租屋已全部租完。

周女士是一位朝阳区四惠附近的地下室承包者，所谓承包者就是她从小区物业或者地下室产权所有者那里把地下室承包过来改造成能够住人的出租屋向外租赁。在记者以租房者身份询问近期传出的地下室要进行大规模清理的消息会不会对其出租产生影响时，周女士明确表示，自己有正规的地下室承包合同，不会有任何问题。但当记者提出要看承包合同时，周女士明确表示即使房子不租了也不会给记者出示合同，“这属于商业隐私”。

对于很多仍在出租的地下室承包人来说，清空的禁令几乎是“一纸空文”，很多地下室出租者均表示自己的地下室想住多长时间都可以，“肯定不会出问题”。

在很多高层小区，整体的地下室出租房间数达几百间甚至更多，根据记者了解到的租赁行情，按照每间均价300元的租赁费用计算，每个小区每年的地下室出租所得都在百万元以上，这些资金或者被某些小区物业所把持或者被小区的开发商当成了经营利润。放眼整个北京房地产租赁市场，地下室租赁的经济价值数以亿计。巨大的经济利益成为地下室治理困难的根本原因。

厘清产权是治理关键

“假设一个前提，如果出租地下室是合法合理的，那么这些出租的钱也并不该全归到物业公司或者开发商手中，而是要根据地下室产权归属情况来定，目前来看，很多小区的地下室出租收益应该归全体业主所有，但是很多人并不知道，许多小区也并没有业主委员会。”维权专家舒可心在接受记者采访时表示。

在水郡长安小区，其地下室出租者在接受记者采访时明确表示：“我就是物业公司的人。”但是小区的物业公司究竟有没有权力对小区的地下室进行出租管理，记者在多次寻找物业管理人员无果的情况下，询问小区业主得知，物业公司与开发商有过合同协议，可以出租地下室。“但是说地下室产权是开发商所有，我们都有些疑惑，而且当初的购房合同中，公摊面积的表述中关于地下室这方面的说法也十分模糊。”张女士对记者说。

这也成为很多地下室管理中的核心问题，那就是产权归属。

根据相关资料显示，目前我国地下室产权主要分为三种情况：一是作为公用建筑面积分摊到业主头上，地下室的管理权归社区的业主委员会所有，任何单一业主都不能自行对地下室进行租售。二是具有单独产权或与房屋共同具有一个产权证的地下室，此类地下室产权归业主所有，业主可以任意出租地下室，具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅进行买卖。三是作为人防工程的地下室，产权归开发商所有，但作为公共设施，为保证其使用功能故不能任意租售。其中，第一种情况在地下室中占比最大。

“在目前中国的发展过程中，出现这样的问题有其必然性。”舒可心认为现在虽然我国经济有了长足发展，但公民的权利意识并没有真正觉醒。“治理和管理地下室，最根本的关键还在于小区是否有业主自己的维权组织，如果有，那么地下室的出租管理问题便迎刃而解，相应的社会问题也不会存在。我们的管理部门也应做到引导与监管的作用，应该看到，地下室管理并不是"头痛医头、脚痛医脚"的问题。”